一、电商与电商园区
1.电子商务的发展
电子商务即通过电子工具从事商务活动。自上世纪九十年代,电子数据交换时代拉开了中国电商的序幕。随着阿里巴巴上市,双“十一”京东的销售额创历史新高,电商行业正以迅猛的速度前行。
截止2014年6月底,我国电子商务交易总规模已达5.85万亿元,其中,B2B交易额达4.5万亿元,同比增长32.4%。2014年上半年,阿里巴巴坐稳龙头地位,约占4成的市场份额。
2.电商园区及规模
物流是电商交易的基础,物流成本占到电商毛利的3%~5%。物流基地的形成将降低物流成本,从而为电商企业带来更丰厚的利润。基于电商发展迅速,电商企业已成为物流园区的主要需求驱动力。全国整体仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。在写字楼和商铺市场竞争加剧,住宅市场面临“以价换量”的现状,物流地产回报较高且稳定。目前物流地产成为地产商及基金公司争相开发投资的焦点。例如,北京工业物流园区呈现供不应求的现象,自2011年至今,工业园区每年的总存量与年成交量基本持平。2014年上半年工业园区成交量为新增供给面积的25倍。
中国电商园区发展集中在京津唐地区、长三角地区、珠三角地区、成渝地区。京津唐地区主要依靠指导,以北京通州电子商务中心为核心的园区,凭借政策优势带动周边发展。随着京津“半小时经济圈”的步伐不断加快,地处京津间的武清区就吸引了大型电商企业物流基地“安家落户”。自2012年,总投资30亿元的阿里巴巴、总投资4亿元的当当网、总投资20亿元的亚马逊等龙头企业已经在武清开始建设物流基地;长三角地区则以上海为核心,凭借上海的经济中心地位,带动周边包括杭州、南京、宁波和义乌等地区发展。由于资金雄厚,长三角地区以龙头企业为——例如阿里巴巴,中小电商企业协同发展;相较前两个区域,珠三角地区就电商园区而言,起步较晚,但在广州和深圳两个城市的带动下,目前该区域已经成为具竞争力的中国电子商务区之一;尽管成渝地区不属于沿海区域,但成都和重庆两地凭借中小物流企业带动四川及云贵地区的电商园区发展。
电商园区是以电子商务为主体,构建电子商务交易平台。尽管电商企业目前处于高速发展阶段,但大型龙头企业倾向自建物流基地,中小型企业无法完全填满电商园区,因此大部分园区采取灵活运营方式。因此,目前的电商园区除了服务于电商企业外,还包括文化创意、教育服务、IT/软件开发、制造类产业。
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